空き家をリフォーム・リノベーションして賢く賃貸するコツ

近年、人口減少や少子高齢化といった社会問題が深刻になるにつれ、空き家の増加が問題視されています。

この空き家問題を解消するには、基本的にはオーナーによって、
「売るか」「貸すか」「修理して住むか」といった活用をしていなければなりません。

そこで今回は、相続や贈与などで取得した家を、どうしようか困っているとお悩みの方へ、
不動産のプロが、空き家を賃貸に出して賢く活用する方法をご紹介します。

1. 特定空き家認定で税負担が増えることに

増え続ける空き家をどうにかしようと、2015年2月に、
「空き家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」が制定されました。
通称、空き家法といわれるこの法律が制定される以前は、空き家の管理が各自治体に一任されていましたが、
そこには当然法的な効力が生じないことから、根本的な解決には至りませんでした。

空き家法が制定されたことにより、その空き家が周囲の環境に悪影響を及ぼしていると判断され、
再三の勧告に対しても、適切な管理などの措置を講じなかった場合は、問題のある空き家として、
課税標準の特例の適用対象外である「特定空き家」に指定されてしまいます。

特定空き家に該当する事例として、主に次のようなケースが挙げられます。

• 放置し続けることで倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
• 放置し続けることで著しく衛生上有害となる恐れがある
• 適切な管理が行われていないことで著しく景観を損なっている
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である

特定空き家となり、課税標準の特例の適用から外れてしまうと、
それまで減額されていた固定資産税や土地計画税を、そのままの額で支払わなければいけません。

つまり、特定空き家に認定されないようにするには、たとえ空き家であっても、
所有者は、建物の修繕や衛生管理など、定期的なメンテナンスをしなければならないのです。

2. 空き家を賃貸して成功するには？

ここでは、空き家をそのまま放置せず賃貸に出す場合に、成功するためのポイントについてまとめてみました。

① 賃貸の需要があるのかをチェック

そもそも、空き家を賃貸に出しても借り手がいなくては収益を得ることはできません。
まずは、空き家のある地域に賃貸需要があるのかを調べることが大切です。
また、入居率を上げるために重要な家賃の設定については立地場所や家の広さ、また築年数や周辺環境など、
さまざまな要因を考慮したうえで決定する必要があり、なかなか個人の判断では難しいかもしれません。
そこで、自身で決める前に不動産会社に査定を依頼し、賃料決めの際の参考とすることをおすすめします。

② 入居者の見極め

賃貸需要ももちろん大切ですが、それと同じぐらい大切なのが入居者の見極めです。
入居希望者の人柄をきちんと把握せずに空き家を貸し出してしまうと、そのことが引き金となって、
後に大きなトラブルが発生してしまうことも少なくありません。
そのため、入居希望者の収入はもちろん、できれば一度対面で話をしたうえで人柄などを判断するとよいでしょう。

③ 無理のない資金計画

賃貸に出すにあたって空き家をリフォーム（リノベーション）する必要があるケースも多いと思います。
場合によっては、リフォーム費用や修繕費でローンを組むことだってあるでしょう。
ローンを組んだ場合、家賃収入から毎月借り入れた分を返済していくことになりますが、
すぐに入居者が見つかる、かつ、入居者がずっと住み続ける保証はありません。
そのため、その間も滞りなく返済ができるのかどうかまでしっかりと考える必要があります。
空き家を賃貸として貸し出す際は事前にしっかりと資金計画を練ったうえで、行動を起こすことが大切です。

3. 空き家を賃貸に出す際に意識したいことと留意点

空き家を賃貸して成功する方法について理解したところで、その際に意識したいことと注意点についても見ていきましょう。

① 家賃収入とローン返済のバランス

空き家を賃貸として貸し出すにあたって、
リフォームや修繕などの費用のため、金融機関でローンを組むオーナーさんは少なくありません。
その際、きちんと検討しておかなければならない事項のひとつに「家賃収入とローン返済のバランス」が挙げられます。
ここでは理想の返済比率と、それらの計算方法についてまとめてみました。

そもそも返済比率とは

空き家を貸し出すにあたって金融機関とローンを組んだ場合、毎月家賃収入から一定額を返済していくことになります。
この、返済額が家賃収入に占める割合のことを「返済比率」といいます。

返済比率があまりに高いと、経営が赤字に陥る恐れがあるので注意が必要です。
そのため、返済比率を念頭に置きつつローンの返済計画をたてるようにしましょう。

返済比率の計算方法について

返済比率は以下の計算式によって、求められます。

毎月のローンの返済額÷毎月の家賃収入×100＝返済比率（％）

たとえば毎月の返済額が6万円で、毎月の家賃収入が15万円であるときの返済率は次の通りです。

6万円÷15万円×100＝40（％）

この場合、返済比率は40％ということがわかります。

理想の返済比率

では、理想的な返済比率はいったいどれほどなのでしょうか。
物件の状態や周辺環境、そして資産状況によって若干の変動は生じるものの、一般的には40～50％が理想だといわれています。

ただし、物件の管理費といった経費もかかりますので、残りの50％がすべて手元に残るわけではありません。
だいたい経費として20％、そして空室率を10～15％程度計上する必要があります。

• 家賃収入（毎月）：15万円
• 経費（家賃収入の20％）：3万円
• 予想される空室率（家賃収入の10％）：1万5,000円
• 毎月のローン返済額（50％）：6万円
• 手元に残るお金（家賃収入の20％）：4万5,000円

当然ですが、返済比率が上がれば上がるほど、手元に残るお金は下がります。
できるだけ理想である40～50％で返済比率が収まるように努めましょう。

② 入居後のご近所トラブル

入居後の近所トラブルとして、次のようなケースが多く見受けられます。

• 騒音トラブル
• 異臭、悪臭トラブル
• 植物や私物が隣地に侵入したことによるトラブル

このうちもっとも身近で、発生しやすいご近所トラブルは騒音でしょう。

騒音と聞くと、大音量の音楽や深夜に大声で笑ったり叫んだりしている光景を想像される方も多いかもしれません。
しかし何気ない生活音であっても、時間帯やその度合いによっては騒音だと受け取られてしまう場合があります。

騒音だと判断するボーダーラインは人によって異なるものの、入居者を決める時点で、
トラブルに発展する原因があるかをチェックしておくことは可能です。
入居前に次のような事項を確認しておくとよいでしょう。

• 生活スタイル（深夜帰宅が多いなど）
• 家族構成やペット

また、賃貸として貸し出す空き家についても、事前に一定の防音対策を講じておくことが大切です。

4. 空き家をリフォーム・リノベーションした場合の費用相場

使わずに放置してしまっている空き家を売却するか、はたまた貸し出すかで悩んでいる人も多いですよね。
空き家の状態や立地によっても左右されることから、一概にどちらがいいかを結論付けることはできませんが、
ここでは各ケースに応じた費用感を参考までにまとめてみました。

① 空き家をリノベーション・リフォームする際の費用相場

まず、既存の空き家をリノベーションあるいはリフォームする場合の費用相場からお伝えします。
そもそもリノベーションとリフォームには次のような違いがあり、リノベーションの方がより多くの費用が必要です。

• リノベーション：既存の建物に対し、新たな機能や価値を付加すること
  （例：間取りそのものを大幅に変更する、浴槽を最新の型に変更するなど）
• リフォーム：既存の建物の設備のうち、劣化が進んだものを修復する、老朽化したスペースを改装すること
  （例：クロスを張り替える、外壁の塗装を塗り直すなど）

また、それぞれの相場目安は以下の通りです。
リフォームにおいては、お風呂、トイレ、台所といった水回りは、工事費用が高くなるので注意が必要です。

• 空き家のリノベーションにかかる費用相場：約250万円～1,200万円
• 空き家のリフォームにかかる費用相場：約150万円～500万円

② 空き家の水回りリフォーム費用相場

空き家をリフォームするうえで、水回りはとくに重要となります。
毎日使うところだからこそ目に付く人が多く、逆に言えば水回りさえしっかりと整えておけば、
他の箇所は少し目をつぶってもらえるかもしれません。

リフォーム費用はその内容によっても左右されますが、おおよその費用相場は以下の通りです。

• キッチンの交換工事：約50万円～150万円
• ユニットバスの取り換えおよび設置工事：約70万円～100万円
• トイレ一式の交換工事：約50万円
• ウォシュレットの取り付け工事：約5万円～10万円

※いずれも本体価格を含む

③ 空き家の売却を検討したほうがいいケースとは

空き家の売却を検討したほうがいいケースとして、どう考えても活用法が見いだせないケースや、
敷地が広すぎて維持費が高額であるケースが該当します。

また、相続がらみで空き家が発生した場合、
遺産分割等でトラブルに発展する可能性があることから売却して現金で分けた方がいいかもしれません。

5. 空き家のリフォーム・リノベーションに使える補助金

「空き家対策特別措置法」が出されたのにあわせ、国として空き家の有効活用を推奨する動きが高まっています。
そのため、既存の空き家をリフォーム・リノベーションする場合、一定要件を満たせば補助金制度を利用することが可能です。

ここでは主な補助金制度についてご紹介します。
なお、2020年9月時点の情報となるため、最新の情報については国土交通省の公式ホームページで確認してください。

① 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業（断熱リノベ）

断熱材やペアガラス、高断熱サッシなどを用いて住宅の断熱性を高め、省エネルギー化を図った場合に補助金が交付されます。
（省エネ効果として15％以上が見込まれること）
また、戸建て住宅の場合には同時に設置する蓄電システムや蓄熱設備（エコキュート）も補助の対象となります。

戸建て住宅における交付対象者は個人の所有者もしくは個人の所有予定者で、
補助率は対象経費（建材の購入費用と工事費の合計）の1/3です。
なお、補助金額の上限は戸建ての場合には1住戸あたり120万円（窓のみ改修の場合は40万円）と定められています。
支給にあたっては公募期間が定められているため、事前に日程を確認するようにしてください。

② 次世代省エネ建材支援事業（次世代建材）

こちらも先述した断熱リノベと同じく、断熱リフォーム事業に関する補助金です。
断熱材を組み込んだパネルや、潜熱蓄熱建材を使うリフォームが対象となりますが、
断熱材や一定の要件を満たす窓、玄関ドアや調湿建材についても同時施工であれば補助の対象となるので覚えておきましょう。

適用にあたっては補助対象となる建材の費用が合計で40万円以上でなければならず、補助率は補助対象経費の1/2です。
また補助最高限度額は、戸建てで200万円、集合住宅で125万円です。
なお、最低額は20万円になります。
こちらも公募期間が定められているので、こまめに日程を確認するようにしてください。

③ リフォーム減税

一定の要件を満たしたリフォームをした場合、工事内容や住宅要件を満たしていれば所得税が控除になったり、
固定資産税の減額措置を受けたりすることができます。

また、所得税の控除には以下の3つの種類があります。

• 住宅ローン減税：10年以上のローンを利用した場合に適用される
• ローン型減税：5年以上10年未満のローン利用時に適用される
• 投資型減税：自己資金だけ、または5年未満のローン利用時に適用される

どういったリフォームをするのかで利用できる制度が異なりますので、事前に適用要件をきちんと確認しましょう。
減税を受けるためには確定申告が必要となるので、くれぐれも申告漏れのないように注意してください。

6. 空き家は「貸す」と「売る」どっちが得なのか？

空き家を貸したほうが得なのか、売却したほうが得なのか、一概に答えを出すことはできませんが、その空き家が現状どのような状態にあるのかによって変わってくるでしょう。
周りの情報に流されることなく、まずは自身の目でしっかりと現状を把握したうえで、検討することが大切です。

たとえば、一般的に売却したほうがよいと考えられるケースとして、次のような場合が考えられます。

• 相続で空き家を取得し、遺産分割で揉める可能性が高い
• 過疎地にあり、今後も賃貸需要が見込まれる可能性がほぼない
• 国外に長期赴任する恐れがある、または多忙すぎて管理をする暇がない

次に、賃貸したほうがよいと考えられるケースも見ていきましょう。

• 利便性が高く、一定の賃貸需要が見込まれるエリアである
• 今現在は空き家だが、近い将来そこに住むことも考えている
• 部屋数が多く、民泊としての利用価値がある

上記のうち、いずれ住むことを前提に貸し出す場合は、一度賃貸として人に貸してしまうと、
オーナーさんの都合で「出ていってください」ということができなくなってしまいます。
そのため、貸出期限を決めておくことをおすすめします。

また、そもそも需要面で駐車場にした方がよい場合や、建物自体の劣化が激しい場合は、
空き家を取り壊して更地として売却したほうがいいケースもあるでしょう
あらゆるケースを想定したうえで、ご自身が納得する決断を下すようにしてください。

7. 不動産の専門家に相談することから始めよう！

空き家の活用を迷っている場合、一人で考えていても埒が明かないケースも多いことから、基本的には不動産の専門家に相談することをおすすめします。ここでは、相談時のポイントについて見ていきましょう。

① 「地元の不動産」の専門家に相談する

不動産の専門家と聞くと、大手企業の名前を思い浮かべるかたもいるかもしれませんが、
空き家の活用については地元の不動産の専門家に相談するとよいでしょう。
というのも、その土地の賃貸や売却におけるメリット・デメリットは、地元の不動産業者が一番よく知っているからです。
そのため、何が何でもここ！といった不動産業者がない限り、まずは地元の不動産業者に相談することから始めてみましょう。

② リフォーム業者は実績をチェック

リフォーム業者を選ぶ場合、その会社の施工実績を必ずチェックするようにしてください。
リフォーム会社によって得手不得手があることはもちろん、仕上がりのテイストも異なります。
そのため、希望する施工内容に近い実績が豊富かどうかを、事前にしっかりと調べておくことをおすすめします。

8. まとめ

空き家をリフォーム・リノベーションして賢く賃貸するコツについてお伝えしました。
空き家の活用について、賃貸に出す場合はリフォームまたはリノベーションは必要なのか、そもそも賃貸の需要があるのか、
売却したほうが結果として得ではないかといったことを、よく考えるようにしましょう。

私たち株式会社レジェンドホームでは、地域密着型の不動産屋ならではのノウハウで、
空き家の活用にお悩みのお客様のご相談に応じさせていただきます。
お困りの際は、お気軽にお声掛けください。

記事監修／大久保明彦（おおくぼあきひこ）

• 株式会社レジェンドホーム　代表取締役
• 宅地建物取引士

住まいで成功するには、注文住宅と不動産の2つの事業を柱にすることが必須と考え、建築と不動産の両方を強みとする事業を作り上げた。
「真実一路、全てはお客様の笑顔のために」をモットーに、創業以来、地域に密着した住まいづくりをしている。